Restbauernhof ausbauen

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Ich würde die Finger weglassen, der letzte der in meinem Bekanntenkreis was ähnliches gemacht also (also Komplettsanierung) war Oberbauleiter eines großen mittelständischen Bauunternehmens und hatte in grauer Vorzeit mal Zimmermann gelernt....

DA kann man so ein Abenteuer angehen.

Guter Bekannter hat den Bauernhof restauriert gekauft zumindest Außenwände und Dachstuhl waren mehr oder weniger neu, dann ist dem Vorbesitzer die Puste ausgegangen. Innen ist das dann weniger ein Problem.
 
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Wir haben so ein Projekt auch hinter uns.

Meine Vorposter haben schon viel wichtiges und richtiges dazu geschrieben bzgl. Dach Taupunkt alles alte raus etc.

Was du unbedingt vorher klären mußt, gerade im Außenbereich ist der Bestandschutz. Die Bauern haben früher nämlich einfach was hingebaut oder größer als genehmigt gebaut.

Dann kannst du schnell in ein offenes Messer laufen und musst Evtl zurückbauen

Wir haben 2 Jahre von der Anfrage über den materiellen Bestandschutz bis zur Baugenehmigung warten müssen.

Auch auf die eingetragene Nutzung ist zu achten.
Wohnraum im Stall schaffen, Büro ins Nebengebäude etc.

Plane mal wenn du Glück beim Amt hast 2Jahre vom Kauf bis Einzug, wenn du Pech hast..........
Ein Jahr ist schnell rum.

Wir mussten es allerdings nicht kaufen, nur Umbauen und die Kosten eines Neubaus haben wir locker ausgegeben.


Gesendet vom Ansitz [emoji203]
 
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Naja, man müsste sich das entsprechende Objekt wirklich genau ansehen, um einen Überblick zu erhalten um dann die Kosten abschätzen zu können.
Blindanalysen helfen wohl nicht weiter.

Sinnvoll ist es, erst mal für ein paar hundert Euro einen Baugutachter mit der erstellung eines Baugutachtens zu beauftragen.

Der kann dann schon sagen, was da auf einen zukommen kann.

Aber in diesem Fall kann zu dem Objekt nur @Wautzebautz selber was erzählen, um was es sich handelt und wie der Zustand ist.

wmh

Jäger:cool:
 
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Wie schnell so ein Antrag durchläuft ist vom zuständigen Bauamt abhängig. Bei uns hat das damals 2 Jahre gedauert mit viel Ärger und Einlegen von Rechtsmitteln. Ein Freund von mir, in der Nachbargemeinde, hatte nach 12 Wochen bei gleichem Sachverhalt die Baugenehmigung.

Vor dem kauf auf jeden Fall abklären, ob die Gebäude legal sind!
 
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Ich hab das bereits durchgespielt (Hofruine, Aussenbereich, Baugennehmigung, Umnutzung Stall in Wohnen). Hat gut alles sehr gut geklappt. Hab Dir PN geschickt.
 
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Wichtiger Punkt nach §35BauGB: Die Neuerrichtung eines Wohnhauses im Außenbereich ist unter bestimmten Bedingungen zulässig, insbesondere nach Bränden oder Baggerunfällen.

Wir haben uns da auch mal was angesehen. Alte Landgaststätte im Spreewald, 250qm Wohnfläche, ausbaubar auf bis 400qm, dazu 20ha Land, für €30000. Der Architekt hat uns dann vorgerechnet, dass das dasselbe kosten würde wie ein Neubau, plus so €50000 für den Erhalt der Fassade und die Entkernung des Gebäudes. Wir haben dann Abstand genommen.
 
A

anonym

Guest
Es handelt sich um Bauen im Aussenbereich, da sind solche Vorschläge nicht sehr sinnvoll, denn was weg ist ist weg und dartf nicht wieder aufgebaut werden, es sei denn die Baumaßnahme fällt unter Landwirtschaft.

Na dann hast du die Antwort ja, lasses einen anderen versuchen....
 
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Wir haben gerade eine Wohnung von 1934 kernsaniert. Meine Learnings sind wahrscheinlich ziemlich common sense:
1. Plane mindestens 20% mehr Budget ein, als rational vertretbar. Der ganze Kleinkram der am Ende kommt kostet ein Vermögen (Meine Perle hat sich z.B. bei der Toilette in Drückerplatten für 200EUR verliebt und das ist nur eins von unzähligen Beispielen). Und Du willst bei diesen Investitionen am Ende nicht an den Kleinigkeiten sparen müssen
2. Feuchte Wände und befallene Dachbalken heißen meistens, dass Du die Fassade vollständig erneuern must, danach trocknen, Grundmauern ausschachten, ggf. gesamten Boden ebenfalls und dann außen neu versiegeln. Alleine diese Wanne ist ein unfassbarer Aufwand. Investiere bei alten Wänden nicht in zu hoch isolierende Fenster, da Du dann die Feuchtigkeit auf der Mauer hast
3. Schwämme gehen nie wieder weg, sondern trocknen ein und "wachen wieder auf" wenn wieder Wasser kommt. Das ist eine tickende Zeitbombe. Also austauschen
4. Plane 50% mehr Zeit ein als rational vertretbar weil die Handwerker immer irgendwelche Probleme haben und finden warden. Beginn damit die Küche zu planen. Die Küche dauert idR mindestens 6 Wochen
5. Ich empfehle Dir einen Generalunternehmer für die meisten Arbeiten. Ich kann die polnischen Unternehmer sehr empfehlen. Wir hatten einen, der 80% aller Arbeiten übernommen hat und haben lediglich Sanitär, Elektrik, Dach und Statik anderweitig vergeben. Das hängt aber auch davon ab, was der Generalunternehmer kann
6. Plane ein, dass Du wirklich jeden (!) Tag mindestens einmal den Fortschritt selber begutachtest. Zum Einen erhöht das den Druck, dass tatsächlich auf Deiner Baustelle gearbeitet wird, zum Anderen wird weniger geschlampt (Stichwort Kacheln übereinander kleben, sauber vermauern statt nur mit Mörtel vollschmieren, etc.)
7. Wenn das Geld knapp wird und Du Zeit, Ahnung und Motivation hast lässt sich der Architekt aus meiner Sicht ersetzen. Ich habe die Arbeit des Architekten bei uns selbst gemacht und es nicht bereut. Der Architekt kostet je nach Projekt ab 10% der Gesamtsumme. Das kann man meistens an anderer Stelle gut gebrauchen

Wahrscheinlich fallen mir noch viele andere Dinge ein. Wenn Deine Frage in diese Richtung geht und Du etwas konkretere und mehr Infos suchst, schreib mir eine PN.

Gruß
Constantin
 
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Ich habe2 Jahre zwischen Kauf und Einzug gebraucht, mit Architektin, die sich wacker mit den diversen Handwerkern geschlagen hat. Trotz realistischem KV gabe es in dem Haus (von 1980) noch die ein oder andere Überraschung, die dann mal eben locker den ein oder anderen Tausender kostet.

Vergiss Selbermachen neben der Arbeit, dazu hast Du nicht die nötige Zeit bei einer Totalrenovierung. Auch dann nicht, wenn Du Handwerker bist (biste nich). Oder es dauert noch ein paar Jahre länger.

Keine Kompromisse, Alles sofort gründlich und in guter Qualität. Denk an den Zoll und lass von Firmen arbeiten. Mit allem anderen fällst Du auf die Schnauze, v.a. im Außenbereich - da sieht jeder Alles.

edit

Ich habe mir etliche Objekte angeschaut, bevor ich gekauft habe - wenn Du etwas nimmst, was vor 25 Jahren von den Eigentümern renoviert wurde, wollen die heute jede Mark, die sie damals investiert haben, in Euro zurück plus XX % Wertsteigerung und ohne Abnutzung zu akzeptieren.

Kaufst Du eine Ruine, kann das ruinös werden.

Also entweder niedrig(st)er Kaufpreis und renovieren oder etwas Neues kaufen, dass die Vorbesitzer abstoßen müssen oder möchten (Scheidung, Umzug, Todesfall, finanziell übernommen, ...).

Nicht vom Eigentümer erzählen lassen, was er alles selbst gemacht hat - das musst Du im Regelfall komplett entsorgen, wg. Pfusch und Baumarktqualität von anno dunnemals.

Mehr Infos, wenn Du uns sagst, was es denn nun ist.

Gruß,

Mbogo
 
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Wir sind jetzt (fast) durch mit der Renovierung unseres 1810 von meinem Ur-, Ur-, Ur-, Ur-, Urgroßvater gebauten Bauernhauses!
Wir haben jetzt ca. 400 qm nutzbare Wohnfläche und große, offene helle Räume. Da schxxß ich auf jeden Neubau...
:)

1. Tip:
überlege gut, ob Du da tatsächlich wohnen willst - war bei mir kein Thema, da es das Elternhaus war

2. Tip:
Plane viel Zeit UND Geld ein

3. Tip:
Kläre alles rechtliche ab - Bestandsschutz, Umbaugenehmigung bzw. Umnutzung, Denkmalschutz usw.

4. Tip:
Das erste was zu 100% gemacht werden muss ist das Dach inkl. Isolierung - alles andere hat dann Zeit! Dieser Tip zählt natürlich nur, wenn der Rest nicht "Schrott" ist

5. Tip:
Reiß alles (!) an alter Installation raus - das macht ansonsten nur Ärger auf längere Sicht

6. Tip:
Die Zauberworte für trockene Wände im Erdgeschoss - ohne Schimmel und Salpeter lautet: Rohbauzustand - gute Drainage - Feuchtigkeitssperre und WANDHEIZUNG!!!!
Wände die Wärme abstrahlen geben ein wahnsinnig gutes Raumklima und verhindern Schimmel an Kältebrücken.

7. Tip:
Laß Dir jeden Balken, der irgendwo in einer Mauer endet unbedingt vom Fachmann anschauen! Vermutlich ist JEDER mehr oder weniger geschädigt

8. Tip:
Wenn das Haus unter Denkmalschutz steht, dann kannst Du - unabhängig von beruflicher Nutzung - Kosten steuerlich geltend machen. Bei hohem Einkommen ein interessanter Aspekt, Dein Steuerberater hilft Dir sicherlich weiter...

Ein Neubau ist oft einfacher, aber hat nie den Charme eines alten Hauses und meist auch viel weniger Platz. Ich bin Fan von alten Gemäuern...
:thumbup:
 
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Vielen Dank schon einmal für die vielen Antworten !

Also noch einmal näheres zu dem Objekt :

Denkmalgeschützt ist es nicht. Erhaltungswürdig ist die Bausubstanz eigentlich auch nicht. So der richtige Charme eines alten Gebäudes will nicht aufkommen, zumal innen im Stil der 1980er renoviert wurde.

Fenster sind definitiv zu klein.

Der Wohntrakt ist nicht unterkellert, es gibt nur einen kleinen Vorratskeller. Der Wohntrakt hat teilweise Holzboden direkt auf dem nackten Erdboden, also Feuchtigkeitssperre und ähnliches - Fehlanzeige. Angeblich soll die Feuchtigkeit in den Wänden nur von oben kommen.

Haus- und Stalltrakt komplett verklinkert, immerhin.

Wie gesagt, einstöckig mit einem großen Heuboden, der sich (mit den nackten Dachziegeln) über Wohn- und Stalltrakt zieht - meine Kinder fanden es Klasse !

Ein weiteres Problem:
Angeblich (habe noch nicht mit der Baubehörde gesprochen) darf man nur umbauen, wenn man dort auch eingezogen ist. Also kaufen, zwei Jahre renovieren und dann einziehen soll nicht gehen (???). Renovierung des Altbestandes und Einbau von zwei zusätzlichen Wohnungen im Stallteil soll aber möglich sein. Nur wie soll man das anstellen, wenn man gleichzeitig darin wohnen muss ? Von der notwendigen Trockenlegung ganz zu schweigen ...

Grundstück ca. 5.000m2, teilweise mit schönen alten Eichen (weit genug vom Haus weg), und ca. 6.000 m2 landwirtschaftliche Fläche zur Abrundung kommen auch noch dazu.
 
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Der Charme von Altbauten im Aussenbereich :

Du baust da.. im Neubaugebiet hast du ein teures Musterhaus auf knappem Grundstück gestellt; die Nachbarn können dir wegen fehlender Begrünung immer direkt ins Tolittenfenster linsen...

und jedes mal wen Tochter vom einem Pikelgesichtigen Mofafahrer nach Hause gebracht wird; stehen die Nachbarn am Fenster und Ratschen am nächsten Tag über Dinge die sie eigentlich Nichts angehen..

der nächste Nachbarschaftsstreit; vor allem wen man nicht von Harz4 und Grundeinkommen nach Tarifvertrag lebt sondern Selbstständig/ Führender Angestellter/ in leitender Position auch Verantwortung trägt... finden sich immer genügend Nachbarn die dank Sozialneid dir erstmals erzählen wollen was du alles falsch machst.. fängt schon an bei deinem Musikgeschmack; der eh stört und mit Ihrem Geschmack eh nicht Konkurrieren kann.. und darum den dann etwas lauter...

Im Außenbereich setzt sich niemand vor deine Nase. Da gibt es für Nicht-landwirtschaftlich Wohn- und Nutzbebauung keine Baugenehmigung.


Am besten lebt es sich in der Nachbarschaft eines Friedhofes...

alle die dir im leben Schräg kommen...

du lehnst dich aus dem Fenster und schaust hinterher wen sie mit den Füßen voran an dir Vorbei getragen werden... oder dein Aggregatzustand hindert dich daran und dann ist es dir eh egal.

Und sollte sich vom Friedhof einer der Bewohner wegen deiner Muke beschweren... nun; dann ist ganz wo anders was Gravierendes schief gelaufen... dafür mußt du dann den Kopf nicht mehr hinhalten.

Dafür nehmen ich gerne einen etwas längeren Weg zum Laden; zum Arzt und zum Kino in kauf.. dafür trete ich dann vor die Haustür und bin im Revier.


TM
 
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Vielen Dank schon einmal für die vielen Antworten !

Also noch einmal näheres zu dem Objekt :
....zumal innen im Stil der 1980er renoviert wurde. Wen Fachgerecht; dann gut.

Fenster sind definitiv zu klein. Ist der Ringanker der Wände hoch genug das die Fensterstürze Verlegt werden können ? Das währe eine Lösung.. Ansonsten die höhe der Fensterbänke... gehen die Tiefer ?

Der Wohntrakt ist nicht unterkellert, Sehr Gut... Das erspart dir viel Ärger ! Keller waren bei großen Häsüsern immer ein Problem; Teilunterkellert habe ich noch keinen geshehn der wirklich dicht ist !



es gibt nur einen kleinen Vorratskeller. Nun; dahin dann das Bad... und die Badewanne in den Keller.. so eine große; Versenkte Bedewann hat was...


Der Wohntrakt hat teilweise Holzboden direkt auf dem nackten Erdboden, Raus den ganzen Schei*... also Feuchtigkeitssperre und ähnliches - Fehlanzeige. Angeblich soll die Feuchtigkeit in den Wänden nur von oben kommen. Du hast angemerkt das in den 80er Renoviert wurde... wurde da neu Verklinkert ? Die alten Schwingfußböden waren garnicht mal schlecht; doch brauchten die eine Hinterlüftung nach Aussen... ( Siehnt mann noch bei Altbauten : unterm Fußbodenniveu Lüftungsgitter in der Aussenwand. Leider wurden diese Lüftungen beim Verklinkern oft verschlossen... was der Tod durfch Rott: Korrosion und Verdamnis für diese Fußböden war. ) Schmeiß raus; alle Fußböden im Haus ein Höhen iveu ( und dann keine Schwellen in den Türen..); alles Fliesen oder Parkett und Feucht abwischbar.. von einem Raum in den Nächsten. Ohne Schwelle feut sich auch der alte Waztzebaautz wen er dann ion die jahre gekommen und Rolator schiebt.... Behindertengercht in Blick auf Rollstuhlgrecht bezüglich Türbreiten und Schwellen ist heute eigentlich ein muß. So auch Bad : Tuschkabine ohne Becken; Bodenabfluss; tief genug das der Rolli reinkann; keine Türen oder Klappen... sind Drrcksammelplätze und müssen immer Geputzt werden. Waschbecken so das Unterfahren werden kann; Ebenso der Platz beidseitig der Toiliette..

Kommen wir zurück zum Verklinkern. Wurde dafür ein Neues Fundament gesetzt ? Wen ja; dürfte Dampfsperre der Klinkerwand kein Problem sein; bleiben die Innenwämde. Wen die Feuchtigkeit von oben kommen sollte; dann sind die Wände oben feucht. Sind sie im Bodenbereich feucht; kommt Wasser von unten. Wen du die Fußböden eh raus reist; kein großes Problem : unterhalb des neuen Estrich ( Schwimmend Verlegt; mit Isolierung... und evt Fußbodenheizung ? ) die Aussenwände mit El Fuchsschwanz die Fuge Einsägen und Blechplatten Rein klopfen... Neu über Putzen. Dicht...


Haus- und Stalltrakt komplett verklinkert, immerhin. Dacheindeckung noch Aspest ? Noch erschwinglich; wird aber zukünftig richtig teuer in der Entsorgung... und die jetzigen Aspestplatten haben Zeitmäsig so langsam ihre Endphase erreicht

Wie gesagt, einstöckig mit einem großen Heuboden, der sich (mit den nackten Dachziegeln) über Wohn- und Stalltrakt zieht - meine Kinder fanden es Klasse ! Hört sich gut an

Ein weiteres Problem:
Angeblich (habe noch nicht mit der Baubehörde gesprochen) darf man nur umbauen, wenn man dort auch eingezogen ist. Also kaufen, zwei Jahre renovieren und dann einziehen soll nicht gehen (???). Renovierung des Altbestandes und Einbau von zwei zusätzlichen Wohnungen im Stallteil soll aber möglich sein. Nur wie soll man das anstellen, wenn man gleichzeitig darin wohnen muss ? Von der notwendigen Trockenlegung ganz zu schweigen ...

Grundstück ca. 5.000m2, teilweise mit schönen alten Eichen (weit genug vom Haus weg), Die behalt bloß... Eichen sind guter Wetterschutz und halten Wind vom Haus weg; und das spart Energie und ca. 6.000 m2 landwirtschaftliche Fläche zur Abrundung kommen auch noch dazu.


Nu will er auch noch Bauer werden... ich halt es nicht mehr aus.:what:


Du bist dann dein eigens Feindbild.


TM
 
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Der Charme vom wohnen in Altbauten ist unbenommen, jedenfalls wenn die Bausubstanz i.O. ist, schöne hohe Räume und grosse Fenster vorhanden sind.
Der Charme des Wohnens auf dem Dorf, ist für mich verflogen. Wir sind in unsere Altbauwohnung in einer Kreisstadt mit gut 20.000 Einwohnern gezogen. Alle Einkaufsmöglichkeiten und komplette Nahversorgung vor Ort. trotz absolut ruhigen Wohnens, da reines Wohnviertel, keine Durchgangsstraße , 10 Min. zu fuß auf den Marktplatz. Weihnachtsmarkt mit Bratwurst und Punsch und dann zu fuß nach Hause, herrlich. Ich war immer ein Verfechter des Wohnens auf dem Dorf, meine Sicht der Dinge hat sich geändert. Ins Revier sind es jetzt 10 Minuten Autofahrt.

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