Restbauernhof ausbauen

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#1
Waidmannsheil !

Wegen der großen Kinderzahl (4 Stück) hat sich meine Frau nun ausgedacht, einen Restbauernhof zu kaufen, und das "passende" Objekt hat sie gleich dazu gefunden.

Kleines Wohngebäude (einstöckig) aus dem vorletzten Jahrhundert, dazu Stallanbau aus den 1960er Jahren. Gebäude stand jetzt sieben Jahre (!) leer, durch Schäden im Dach sind manche Mauern nass. Dachstuhl ist aber ansonsten wohl in Ordnung, nur an einer Stelle Holzwurmbefall (behandelbar). Isolierung natürlich keine.

Gas, Wasser, Strom, Kanalisation liegen an, was im Außenbereich nicht selbstverständlich ist.

Dazu noch eine offene Remise und ein großer alter Holzschuppen.

Mein erster Gedanke war "alles wegsprengen und komplett neu aufbauen", aber das ist im Außenbereich leider nicht möglich.

Wollte mal die "Erfahrenen" unter Euch fragen, die bereits so ein Abenteuer hinter sich haben:

- Worauf soll man besonders achten ?
- Welche Fallstricke gibt es ?
- Welche Fehler sollte man vermeiden ?
- Was kann alles auf einen zukommen ?

Um es gleich zu sagen, ich kann zwar einen Hochsitz zusammen schrauben, aber ich habe weder Zeit noch Talent, die Arbeiten selber zu erledigen. Architekt und Handwerker müssen sein.

Gruß, WB
 
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#2
Hallo,

ganz ehrlich: Vorsicht :bye:

Ich wollte auch vor einigen Jahren ein ca. 100 Jahre altes EFH kaufen, das über die Jahre immer wieder saniert worden ist. Hätte durch mich nochmal renoviert werden müssen.

Hab das einem befreundeten Bauunternehmer gezeigt... Der gab mir den Tipp, vor dem Renovieren mit einem Bagger quer durch das Haus zu fahren :help:

Da wäre unterm Strich billiger, da bei einem alten Gemäuer Fallstricke zu Tage treten, die jede Finanzierung auseinanderreißen können.

Vor allem, wenn man (wie ich) nicht unbedingt als begnadeter Handwerker auf die Welt gekommen ist.

Grüße
 
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#3
Wir haben das ganze ja schon vor 20 Jahren durgezogen, das Wichtigste ist ein Bauunternehmer, der sich mit Renovierungen und allem was dazu gehört auskennt, die Architekten tun das meistens nicht. Der muß dich an die Hand nehmen!
 
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#4
Servus.

Denkmalschutz drauf ?

Wenn Ja: Förderung beantragen und vom Denkmalamt Architekten und evtl. Handwerker vorschlagen lassen, die das können. kostet Dich dann noch soviel wie ein Einfamilienhaus-Neubau. der "Mehraufwand" für Denkmalgerechtes Bauen verschlingt die Förderung. aber das Endergebniss ist meist Sensationell schöner Wohnraum.

Wenn Nein: Sprengen und Neubauen. kostet zumindestens weniger. da das rechtlich schwierig ist, mal an einer Ecke mit dem Abbruch und dem Neuaufbau anfangen, und dann "aus versehen" den Rest auch noch zusammenreissen. Kosten siehe oben.

Wenn das auch nicht geht (in Bayern geht das mit den "richtigen Leuten"), dann mit 20 % Mehrkosten als Neubau rechnen.

Grüße vom Zimmerermeister mit Bundespreis für Handwerk in der Denkmalpflege
 
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#6
Waidmannsheil !

....
Mein erster Gedanke war "alles wegsprengen und komplett neu aufbauen", aber das ist im Außenbereich leider nicht möglich.

Wollte mal die "Erfahrenen" unter Euch fragen, die bereits so ein Abenteuer hinter sich haben:

- Worauf soll man besonders achten ?
Denkmalschutz, Dachstuhl, Bebauungsvorschriften der Gemeinde, Mauerwerk (kommt die Vernässung wirklich nur durchs Dach, gibt es eine Sperrschicht gegen kapillaren Aufstieg von Bodenwasser, ggf. Keller trocken?, hat das Haus einen Drainagegraben rundum, ...), Salz- / Ammoniakausblühung innen an den Ziegeln wo die Viehställe waren ...
- Welche Fallstricke gibt es ?
Denkmalschutz, fehlende Drainage, Nähe zum nächsten Gewässer - Überschwemmungsbereich, Ständerhaus oder innen freie Fahrt für den Bulldozer, Elektro- und Wasseranschlüsse auf dem Stand der Neuzeit?, Gasanschluss vorhanden?, Heizung, Südexposition des Gebäudes, alter Baumbestand dicht dran (Sturmwurf antizipieren);
- Welche Fehler sollte man vermeiden ?
Bauchentscheidungen und Besichtigung ohne erfahrenen Architekten, zum Kaufpreis MINDESTENS 100% aufaddieren, darüber hinaus Sicherheitsreserve behalten, annehmen, das von alten Installationen nichts mehr brauchbar ist, da älter, als 30 Jahre
- Was kann alles auf einen zukommen ?
Denkmalschutzvorschriften der erratischen Art, Kompletterneuerung von Wasser-, Strom- und Heizungsinstallation, nachträglicher Einbau hydraulischer Sperren für das Mauerwerk, Bau einer Hausdrainage um das Haus herum ,....

Um es gleich zu sagen, ich kann zwar einen Hochsitz zusammen schrauben, aber ich habe weder Zeit noch Talent, die Arbeiten selber zu erledigen. Architekt und Handwerker müssen sein.

Gruß, WB
Ohne Anspruch auf Vollständigkeit,

Mbogo
 
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#9
oh mein Gott, Ich Bitte Dich !!!!

RTL2 => best Sender EVER

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zur Unterhaltung, wenn ansonsten nix kommt immer wieder gerne gesehen, wie Laien blauäugig ein "Schnäppchen" kaufen und eine Baustelle nach der anderen beackern müssen....


Die meisten "Schnäppchenhäuser" stehen in der ehemaligen "DDR".
Da gibt's schon für ein paar tausend Euros riesengroße Grundstücke mit entsprechenden alten Häusern drauf. Nur die Infrastruktur dort gefällt mir ganz und gar nicht.


wmh

Jäger:cool:
 
Zuletzt bearbeitet:
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#10
Wollte mal die "Erfahrenen" unter Euch fragen, die bereits so ein Abenteuer hinter sich haben:

- Worauf soll man besonders achten ? Ist die Bausubstanz noch gut? Auf jeden Fall gut kalkulieren!
- Welche Fallstricke gibt es ? Baugenehmigung, Denkmalschutz etc.
- Welche Fehler sollte man vermeiden ?Alles selber machen zu wollen und nur nach den billigsten Anbietern zu schauen
- Was kann alles auf einen zukommen ? Das wird sich erst herausstellen, wenn ihr am renovieren seit:p

Um es gleich zu sagen, ich kann zwar einen Hochsitz zusammen schrauben, aber ich habe weder Zeit noch Talent, die Arbeiten selber zu erledigen. Architekt und Handwerker müssen sein.

Gruß, WB
Bin gerade dabei mein Urgroßelterliches Haus zu sanieren.
Bj 1928 renoviert und Anbau von 1966.
Mein großes Problem:
ich verschätze mich gern mit der Zeit.....
Oh heut machst das und das.
Abends hast dann tatsächlich nur einen Punkt geschafft und den nicht mal vollständig. Du schaust dein Werk an und fragst dich: was hast du heute eigentlich geschafft?????

Und was auch wichtig ist:
finde dich damit ab, dass es ein altes Gemäuer ist und kein Neubau. Das Haus wird immer Ecken, Kanten und Macken haben;-)
Hat aber doch auch irgendwie seinen Reiz.


Hab das einem befreundeten Bauunternehmer gezeigt... Der gab mir den Tipp, vor dem Renovieren mit einem Bagger quer durch das Haus zu fahren :help:

Da wäre unterm Strich billiger, da bei einem alten Gemäuer Fallstricke zu Tage treten, die jede Finanzierung auseinanderreißen können.

Vor allem, wenn man (wie ich) nicht unbedingt als begnadeter Handwerker auf die Welt gekommen ist.

Grüße
Ja ja das sagen viele.
Wenn die Substanz aber noch gut ist und du das Gebäude zum aktuellen Marktpreis kaufst, bist mit abreisen und neu bauen sicherlich nicht günstiger.
 
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#11
Hallo,

das kann schon stimmen. Ich hab mich letztendlich für ein unbebautes Grundstück entschieden, da musste ich vorher nix abreißen ;-)
 
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#12
Waidmannsheil !

Wegen der großen Kinderzahl (4 Stück) hat sich meine Frau nun ausgedacht, einen Restbauernhof zu kaufen, und das "passende" Objekt hat sie gleich dazu gefunden.....


Gruß, WB
@ WB:

Erzähl mal ein wenig darüber: Lage, Preis usw...

Hast Du Bilder??

würde mich interessieren.

wmh

Jäger:cool:
 
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#14
Erste Frage :

Wie willst du es Nutzen ?

Alles Privat oder ein Teil Beruflich ( Home-Office; Lager; Handelsagentur; Freiberufler als Künstler; z.B..

Hintergrund : Grundsteuer A und B... A wird für Ldw Nutzflächen fällig; B für Privat- und Gewerblich genutzte; Zahlungspflichtig ist der Eigentümer.

Einheitswert : Wohn und Wirtschaftsteil zusammen Veranlagt ? Oder Getrennt ) Hat auch Auswirkung auf Haftpflicht- und Gebäudeversicherung.

Finanzierung :
Nutzt du alles Privat; musst du alles aus dem Versteuerten Einkommen Berappen... und von deinem Brutto geht die Hälfte an Steuern und Lasten weg.. für jeden € den du Investierst du musst du also 2 € Einkommen erzielen..

Nutzt du das Beruflich/Gewerblich/Landwirtschaftlich und optierst die Umsatzsteuer sieht die Rechnung anders aus :

von jeden € sofort 19 % Mwst vom Fiskus zurück... und jeden € den du als Reparaturaufwand für Sanierung/ Erhaltung/ Werterhalt letzte mindert dein zu Versteuerndes Einkommen... und Spart dir also 40 % ( geschätzt)... macht Summa (19+40) 59 % Subventioniert vom Finanzamt.

Wen du allerdings Subventionen ablehnst....:cool:


Mein Wohnhaus ist Baujahr 1746; und 1892 nach Blitzschlag bis auf die Grundmauern abgebrannt. In den letzten 15 jahren habe ich ca 750.000 € ins Wohnhaus gesteckt ( Reparaturen; Bäder; Küche; Hofbefestigung; Dachsanierung..)

Wen etwas Bautechnisch anfängst; dann mach es vernünftig und Neu !

Außenfassade : Baujahrbedingt wird Manko Dampfsperre ( Feuchtigkeitssperrschicht) zwischen Fundament und Wand sein... Ergebnis : Feuchte Wände; Salpeterkristelsierungen; Schimmel...

Mach nicht den Fehler eine Isolierung auf der Innenwand anzubringen !

Einmal verkleinerst du den Wohnraum ( und da kostet jeder m² reichlich Asche..) und du holst dir den Taupunkt in die Wände : Ergebnis : Schimmel... ( wolltest du nicht wegen der Kinder...)

Also : Dämmung vor die Außenfassade : Gebäude Komplett Fundament Frostsicher gründen; alle Anschlüsse von und zum Haus ( Strom; Wasser; Gas; Abwasser neu ); Klinker; Evtl. durch Fachwerkbalken Optisch aufgelockert; mit Dämmung und Hohlschicht davor; neue Fenster; neue Türen; Dachüberstand verlängern.. ( Beim Dach musst du eh bei... Und ist das Dach fehlerhaft; rottet dir der Rest weg ! Bevor du also Geld im Innenbereich planst muss die Außenhülle Saniert werden) Bis hier kannst du noch Gelder über Altbausanierungskonzepte; Energiesparprogramme ( Frag deinen Bänker nach KFW-Mittel) Subventionieren lassen.

Wen du allerdings Subventionen ablehnst....:15:


Im Innenbreich gerade wen das Anwesen längere Zeit unbewohnt war...

Suche alle Stromleitungen; alle Wasserleitungen; alle Heizungsleitungen; alle Abwasserleitungen... und Reiss sie Raus ! Lass nichts vom Alten Schei**; den du nicht verbaut hast; der aber gerade wen du mit allem Fertig bist dann den Geist aufgibt und dann Teuer im neu erstellten Repariert werden muss.. du tust dir keinen Gefallen wen du neues an altem Fest machst.

Wobei : alte Fliesenfußböden wie sie in Norddeutschen Häusern mit Ornamenten Verbaut wurden... und die Technisch ok sind... las sie liegen. Das ist ein Handwerkskunst die es so heute nicht mehr gibt. Verlege statt dessen Versorgungsleitung Oberirdisch. ( Und Abflussleitungen am Besten gleich nach Draußen... Statt im Haus zu Verlegen..)

Alte Häuser haben oft das Manko das Lichtführung ein Problem ist; Fenster oft zu Klein; Dunkle Nischen und Ecken; Hilfsweise wurden dann Milchglasscheiben in Innentüren verbaut. Wen es draußen Bewölkt ist; nützen dir die Milchglasbutzen auch nichts und du musst zum Biereinschenken Licht anmachen.

Plane Relax- und Ruhezonen mit Privatbereiche ein... Abgetreten Gartenbereich mit Terrasse und Jakusa Whirlpool unter Obstbäume; Grillecke...

Den die nächsten Jahre werden Freizeit und Urlaub knapp werden; also Genies Eure neue Heimatumgebung. Aber spreche Vorher auch mit Bankenberater und Steuerberater welche Öffentlich Spartips und Subventionen es gibt

Wen du allerdings Subventionen ablehnst....:15:


TM
 
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#15
edit

Es handelt sich um Bauen im Aussenbereich, da sind solche Vorschläge nicht sehr sinnvoll, denn was weg ist ist weg und dartf nicht wieder aufgebaut werden, es sei denn die Baumaßnahme fällt unter Landwirtschaft.
 
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